Kliknij tutaj --> 🤿 zakup mieszkania od komornika krok po kroku

Zakup mieszkania za gotówkę nie musi być stresujący i trudny. By przebiegał sprawnie, wystarczy kierować się jasno określonymi wytycznymi i trzymać kilku prostych kroków. Przedstawiamy 5 podstawowych punktów, o których warto pamiętać podczas kupowania mieszkania za gotówkę. Krok pierwszy – ustal swoje priorytety Zakup mieszkania od dewelopera -krok po kroku. Kupno mieszkania na rynku pierwotnym to wieloetapowy proces. Warto wiedzieć, jak się to odbywa krok po kroku, dzięki czemu nie będziesz niczym zaskoczony oraz będziesz mieć szansę na prawidłowe przygotowanie się do kolejnych działań. Poniżej znajdziesz taki właśnie szczegółowy opis Doradca bankowy prześle na prośbę wzór umowy kredytowej, co pozwoli zapoznać się ze szczegółowymi zapisami, a później - ewentualnie negocjować je. 5. Kupujemy nieruchomość. Mając pewność, że bank udzieli nam kredytu na wybrane M, można przystąpić do podpisania właściwej (tzw. przyrzeczonej) umowy zakupu. zakup innej nieruchomości, nabycie gruntu pod budowę domu, prace wykończeniowe, rozbudowa, nadbudowa lub przebudowa budynku, remont mieszkania lub domu. Warto zwrócić uwagę, że wspomniany powyżej pięcioletni termin liczy się od daty nabycia działki, na której dom powstaje, a nie od momentu rozpoczęcia budowy. Kupujący może odliczyć z tak otrzymanej faktury podatek naliczony z uwagi na treść art. 6 ust. 1 ustawy o VAT. Podatnik nabywający towar w ramach licytacji komorniczej ma prawo do odliczenia podatku naliczonego z otrzymanej faktury nawet w sytuacji, gdy dłużnik jest podmiotem wykreślonym z rejestru VAT. Rencontrer L Homme De Sa Vie Sur Internet. Odpowiedź eksperta: Nieruchomość zajęta przez komornika ulega sprzedaży przez licytację publiczną. Termin licytacji nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie dwóch tygodni od: uprawomocnieniu się opisu i oszacowania wartości nieruchomości; uprawomocnieniem się wyroku, na podstawie którego wszczęto egzekucję. Komornik ogłasza licytację przez publiczne obwieszczenie, które zamieszcza na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Znajdą się tam informacje dotyczące: oznaczenia nieruchomości (jej adres lub numer ewidencyjny działki), czasu i miejsca licytacji, sumy oszacowania i ceny wywołania, wysokości rękojmi (wynosi ona jedną dziesiątą sumy oszacowania, przy czym należy ją uiścić najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg). Rękojmię złożoną przez licytanta, któremu udzielono przybicia, zatrzymuje się, pozostałym licytantom się ją zwraca. Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania), 3/4 sumy oszacowania. Jeżeli pierwsza licytacja nie zakończyła się sprzedażą nieruchomości z powodu braku zainteresowanych, komornik (na wniosek wierzyciela) wyznacza drugą licytację, na której cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania. Cena ta jest najniższą, za którą można nabyć nieruchomość. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, komornik wzywa licytanta, który uzyskał przybicie (nabywcę), aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania wpłacił na rachunek depozytowy cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce. Na wniosek nabywcy komornik może wyznaczyć dłuższy termin wpłaty, nieprzekraczający jednak miesiąca. Jeżeli nabywca nie wpłaci pieniędzy w tym czasie rękojmia przepada (co oznacza, że licytant, który uzyskał przybicie traci uiszczoną tytułem rękojmi kwotę), skutki przybicia wygasają. Następstwa te sąd stwierdza postanowieniem, na które przysługuje zażalenie. Aleksandra Korczakfot. 901263 / mieszkania krok po krokuTagi - Kupno mieszkania krok po krokuKupno mieszkania krok po krokuSprawdź, jak kupić mieszkanie. Jakich błędów unikać przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym. Przejdź z nami krok po kroku przez zakup lokalu / Sposób pomiaru powierzchni lokalu lub domuCzy są jakieś ogólne normy?Porady i inspiracje / Sztuka oglądania mieszkańZdobądź przewagę negocjacyjnąPorady i inspiracje / Kupno mieszkania za gotówkę. Czy to się opłaca?Błyskawiczna transakcja, ale nie bez minusówPrawo / Polski Ład. Brak amortyzacji nieruchomościCo to oznacza?Porady i inspiracje / Rynek wtórny czy pierwotnyDylemat kupującego pierwsze mieszkaniePorady i inspiracje / Mieszkanie w centrum miasta czy na obrzeżach?Pomyśl o czasie dojazdów, szkołach i / Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego mieszkaniaKomu może pomóc? Na co trzeba uważać?Finanse / Kiedy jest idealny czas na zakup mieszkania?Z inwestycją nie opłaca się czekaćPrawo / Osiedle budowane na gruncie obciążonym hipoteką. Czy kupno mieszkania jest bezpieczne?Prawo / Nowa ustawa deweloperska wchodzi w życie w 2022 poszerzy się jej zakres? A okres przejściowy?Prawo / Dobry deweloper, czyli jaki? Po czym go poznać? Są jakieś certyfikaty czy branżowe stowarzyszenia?Prawo / E-licytacja komornicza z ułatwienia. Jak to wygląda od strony prawnej?Prawo / Wpis do księgi wieczystej. Kto go dokonuje i jakie są konsekwencje?Prawo / Budowa osiedla a użytkowanie wieczyste. Czy to bezpieczne dla nabywcy mieszkania?Prawo / Przekształcenie użytkowania we rynku pierwotnym. Co trzeba wiedzieć?Prawo / Odbierany lokal ma inną powierzchnię niż w umowie. Co można zrobić?Prawo / Polski Ład. Ustawa o gwarantowanym kredyciePodpisana przez / Części wspólne nieruchomości. Odpowiedzialność / Rola zadatku w przedwstępnej umowie czym trzeba pamiętać?Prawo / Mieszkanie „wirtualne” na rynku pierwotnym. Czy zakup „dziury w ziemi” jest bezpieczny? page Zakup mieszkania z rynku pierwotnego znacznie różni się od zakupu lokalu od dewelopera. Zawarcie umowy deweloperskiej to dopiero jeden z początkowych etapów całego procesu, który wiąże się z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym. Umowa rezerwacyjna poprzedza zawarcie umowy deweloperskiejKolejnym etapem jest zawarcie umowy deweloperskiejOdbiór mieszkania przed przeniesieniem własnościUmowa końcowa przenosi własność mieszkania na kupującego Umowa rezerwacyjna poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowa, ale niektórzy deweloperzy wymagają, aby została zawarta. Umowa taka zawierana jest bez obecności notariusza, w zwykłej formie pisemnej. Na podstawie umowy rezerwacyjnej kupujący najczęściej wpłaca deweloperowi opłatę rezerwacyjną w wysokości od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, a deweloper zobowiązuje się, że nie będzie oferował danego mieszkania innym zainteresowanym przez czas określony w umowie rezerwacyjnej. Przed zawarciem umowy z deweloperem warto skonsultować treść umowy rezerwacyjnej oraz projekt umowy deweloperskiej z prawnikiem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości, ponieważ to na tym etapie kupujący ma najlepszą pozycję negocjacyjną. Negocjacje z deweloperem są zazwyczaj trudniejsze po zawarciu umowy rezerwacyjnej oraz po wpłacie opłaty rezerwacyjnej. Kolejnym etapem jest zawarcie umowy deweloperskiej Umowa deweloperska zawierana jest w formie aktu notarialnego, a jej treść powinna być dokładnie sprawdzona nie tylko przez notariusza, ale również przez prawnika ze strony kupującego. Ustawa deweloperska narzuca pewne minimalne wymogi, które powinny być zawarte w takiej umowie, ale niezależnie od tego kupujący powinien skorzystać z możliwości wynegocjowania korzystniejszych warunków umowy deweloperskiej. Odbiór mieszkania przed przeniesieniem własności Po zawarciu umowy deweloperskiej, zakończeniu budowy oraz uregulowaniu wszystkich rat za mieszkanie, deweloper wydaje kupującemu lokal w stanie deweloperskim. Przy odbiorze można skorzystać z pomocy inżyniera, który zidentyfikuje ewentualne usterki mieszkania. Deweloper ma obowiązek usunąć wszystkie stwierdzone wady lokalu. Następnie kupujący może przystąpić do wykończenia mieszkania. Umowa końcowa przenosi własność mieszkania na kupującego Umowa deweloperska nie przenosi własności mieszkania na kupującego, dlatego po załatwieniu przez dewelopera wszystkich formalności, następuje zawarcie umowy końcowej (tzw. umowy przyrzeczonej). Umowa taka zawierana jest w kancelarii notarialnej i jest ostatnim etapem procesu nabycia mieszkania od dewelopera. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym to proces, który trwa często nawet kilka lat. Warunki współpracy kupującego i dewelopera regulują: umowa rezerwacyjna (opcjonalna),umowa deweloperska (obowiązkowa),umowa przeniesienia własności (obowiązkowa). Treść wszystkich tych dokumentów może i powinna być negocjowana przez nabywcę z deweloperem, w związku z czym warto skorzystać z pomocy prawnika, który przeanalizuje projekty umów proponowane przez dewelopera i zarekomenduje wprowadzenie odpowiednich zmian, które będą zabezpieczać prawa kupującego. Jakub Al-Shaick, prawnik do spraw nieruchomości Malwina Wrotniak2014-01-24 06:00redaktor naczelna 06:00/ komornicze to okazja, żeby nabyć lokal po niższej niż rynkowa cenie, ale rozwiązanie niepozbawione ryzyka. Podpowiadamy, czy warto kupić mieszkanie w ten sposób i jak do tego się przygotować. Oficjalny portal o licytacjach komorniczych zawiera obecnie 176 obwieszczeń o prowadzonych na terenie całej Polski licytacjach różnych nieruchomości – od gruntów, przez domy i mieszkania, lokale użytkowe, na magazynach, halach czy garażach kończąc. W zależności od miasta, 50-metrowe mieszkanie można nabyć w cenie od 85 do 185 tys. złotych. O tym, czy opłaca się skorzystać z takiej okazji, jak w praktyce wygląda zakup nieruchomości z licytacji komorniczej i kto może w nim uczestniczyć, a kto nie w rozmowie z komornikiem sądowym - Moniką Janus, rzeczniczką prasową Izby Komorniczej we Wrocławiu. » Gdzie szukać informacji o licytacjach komorniczych? Komornik, dokonując tzw. obwieszczenia o licytacji nieruchomości, czyli czynności poprzedzającej przetarg, ma obowiązek ogłosić to co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem w budynku sądowym i w lokalu organu gminy właściwych miejscem położenia nieruchomości. Oznacza to, że na tablicy ogłoszeń w sądzie czy urzędzie gminy możemy sprawdzać, jakie nieruchomości będą wystawiane na publiczną licytację. Kredyty hipoteczne drożeją? Porównaj raty w różnych bankach. Oprócz tego komornik ogłasza planowaną licytację w dzienniku poczytnym w danej miejscowości, a niektóre wydawnictwa dodatkowo umieszczają ogłoszenia w wydawanych przez nich regionalnych tygodnikach tematycznych. Oprócz tego od ponad roku ma obowiązek zamieszczać ogłoszenia na prowadzonym przez Krajową Radę Komorniczą portalu internetowym Jest to największy w Polsce pod względem oferowanej liczby nieruchomości bezpłatny portal posiadający szerokie możliwości wyszukiwania, np. po rodzaju nieruchomości, miejscu jej położenia (miasta, regiony) czy według dat (od licytacji z najwcześniejszymi lub najstarszymi terminami). Korzystający z portalu mają dostęp do obwieszczeń o wszystkich planowanych przez komorników sądowych licytacjach nieruchomości, a informacje przesyłane są bezpośrednio z kancelarii komorniczych. Do obwieszczeń załączane są często zdjęcia oraz mapy z dokładnym położeniem nieruchomości i inne praktyczne informacje. W serwisie dostępny jest również system powiadamiania o nowych licytacjach za pośrednictwem poczty elektronicznej. Przy tej okazji warto ostrzec przed innymi, nieautoryzowanymi przez Krajową Radę Komorniczą portalami - mogą pobierać opłaty za korzystanie. » Czy kupno nieruchomości na licytacji komorniczej to alternatywa dla zakupu na wolnym rynku? Tak, oczywiście. Obserwujemy w okresie ostatnich dwóch lat galopujący wzrost zainteresowania licytacjami, co może być wynikiem rosnącego popytu w związku z sytuacją gospodarczą i możliwością nabycia mieszkania, działki, lokalu czy garażu za cenę niższą niż rynkowa, bowiem cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (na pierwszej licytacji) i 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania, odpowiednika wartości rynkowej. » Kto jest właścicielem nieruchomości wystawianej do licytacji? Komornik prowadzi egzekucję z nieruchomości dłużnika, czyli osoby, która nie spłaca swych zobowiązań. Przez cały czas, aż do zakończenia egzekucji z nieruchomości, właścicielem jest dłużnik. Nieruchomości nie przejmuje komornik, jedynie prowadzi jej sprzedaż i czynności ją poprzedzające. Po zajęciu dłużnik staje się zarządcą nieruchomości, sprawuje tzw. zarząd nad nieruchomością, którego celem jest zabezpieczenie prawidłowego toku egzekucji i utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym do czasu jej sprzedaży licytacyjnej. Jeżeli dłużnik nie wykonuje prawidłowo zarządu, może on zostać mu odebrany mocą postanowienia sądu. » Jakie są warunki przystąpienia do licytacji komorniczej? Ile wynosi wadium? Obwieszczenia o licytacji zawierają sumę oszacowania nieruchomości, jak i cenę jej wywołania oraz warunki, jakie musi spełnić licytant. Przystępujący do przetargu powinien złożyć rękojmię w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. Wadium powinno być złożone w gotówce albo książeczce oszczędnościowej banku, można ją także uiścić na konto komornika. Ważnym i godnym zapamiętania jest wprowadzony niedawno przepis, w myśl którego rękojmia winna być wpłacona najpóźniej w dniu poprzedzającym przetargu, co oznacza, że powinna być uznana na rachunku bankowym komornika najpóźniej dzień przed licytacją. Wpłacający w ostatniej chwili - zarówno na konto, jak i w kancelarii - czy tuż przed wyznaczoną godziną licytacji nie będą dopuszczeni do przetargu. Jeżeli licytant działa w imieniu swojego mocodawcy, czyli na podstawie pełnomocnictwa innej osoby, która upoważniła go do przeprowadzenia licytacji w jej imieniu, to należy pamiętać, że pełnomocnictwo do udziału w przetargu powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym, a więc przed przetargiem radzę udać się w tym celu do notariusza. Oryginał lub wypis dokumentu składa się do akt sprawy. » Czy każdą nieruchomość można obejrzeć przed licytacją? Jak dużo informacji o niej powinno znaleźć się w internecie? W obwieszczeniach o licytacjach podawany jest termin oględzin nieruchomości, jak również termin i miejsce przeglądania dokumentów dotyczących nieruchomości. Komornicy zaznaczają, że w ciągu dwóch ostatnich tygodni przed licytacją wolno oglądać nieruchomość w dni powszednie we wskazanych godzinach i przeglądać w sądzie rejonowym w sekretariacie wydziału cywilnego oraz kancelarii komornika odpis protokołu oszacowania nieruchomości, operat szacunkowy biegłego sądowego, wypis z rejestru gruntów wraz z mapką z akt postępowania egzekucyjnego. W samym obwieszczeniu o licytacji muszą się znaleźć następujące dane: informacje o nieruchomości, która ma być sprzedana - ze wskazaniem miejsca jej położenia i przeznaczenia gospodarczego, imienia i nazwiska dłużnika wraz z podaniem księgi wieczystej i miejsca jej przechowania lub z oznaczeniem zbioru dokumentów i sądu, w którym zbiór ten jest prowadzony; czas i miejsce licytacji; suma oszacowania i cena wywołania; wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, czas, w którym w ciągu dwóch tygodni przed licytacją wolno będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego. Często w tych obwieszczeniach znajdują się inne przydatne informacje, jak np. zdjęcia z opisem nieruchomości, na podstawie których można ocenić ich stan techniczny (dotyczy obwieszczeń internetowych). » Czy licytujący powinni posiadać gotówkę w kwocie pozwalającej dokonać zakupu? Nie, większość osób kredytuje się w związku z zakupem nieruchomości na licytacjach. Należy mieć na pewno środki pieniężne na wpłacenie rękojmi. Po wylicytowaniu nieruchomości sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a następnie, po jego uprawomocnieniu się, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, zakreślając termin wpłaty. Jest to więc czas na sfinalizowanie i dopełnienie formalności związanych z uzyskaniem ewentualnego kredytu w banku. Ale radzę wcześniej ustalić z bankiem zasady i formy przyznania kredytu na zakup nieruchomości na licytacji. Każdy bank ma inną politykę kredytową, należy dokładnie omówić jej warunki i należy uzyskać promesę kredytową. Po wylicytowaniu banki często uruchamiają kredyt na podstawie odpisu protokołu licytacji czy postanowienia o przybiciu, aby po wezwaniu sądu do zapłaty przelać środki na rachunek bankowy sądu. » O ile może być przecenione mieszkanie sprzedawane na licytacji komorniczej? Cena wywoławcza na licytacjach nieruchomości, czyli najniższa cena, za jaką można nabyć nieruchomość, wynosi 3/4 (na pierwszej licytacji) i 2/3 (na drugiej licytacji) ceny oszacowania, odpowiednika wartości rynkowej. Na licytacjach prowadzonych w trybie uproszczonym (stosunkowo nowy, ale coraz częściej stosowany tryb egzekucji z nieruchomości, dotyczący niewielu rodzajów nieruchomości - np. działek) cena wywołania na drugiej licytacji wynosi połowę ceny oszacowania. Komornik prowadzi tylko dwie licytacje, nie obniża ceny wywołania do skutku. Czytaj dalej: Kto nie może wziąć udziału w licytacji? » Kto nie może wziąć udziału w licytacji komorniczej nieruchomości? W przepisach dotyczących trybu i sposobu przeprowadzania licytacji istnieją tzw. ograniczenia podmiotowe, czyli krąg osób, które absolutnie nie mogą przystąpić do licytacji. Są to osoby wyraźnie wymienione i nie ma od tej reguły wyjątków. W przetargu nie mogą uczestniczyć: dłużnik i komornik oraz ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo, osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym, licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji (osoba, która wylicytowała nieruchomość, a potem nie zapłaciła w terminie całej ceny - traci ona wpłaconą rękojmię oraz nie może już po raz drugi wziąć udziału w licytacji tej samej nieruchomości), osoby, które mogą nabyć nieruchomość tylko za zezwoleniem organu państwowego, a zezwolenia tego nie przedstawiły. Ta ostatnia grupa to przede wszystkim cudzoziemcy – zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców muszą oni uzyskać zezwolenie na zakup nieruchomości. Oczywiście są liczne wyłączenia podmiotowe, szczególne w stosunku do obywateli lub przedsiębiorców państw - stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo Konfederacji Szwajcarskiej. » Jak wygrać licytację komorniczą? Przepisy nie przewidują dodatkowych warunków, których posiadanie zwiększy szansę na zakup. Zainteresowany, moim zdaniem, powinien być przygotowany do licytacji, wiedzieć jaka nieruchomość jest przedmiotem sprzedaży, zapoznać się wcześniej z dokumentami w kancelarii komorniczej, nie bać się zapytać komornika prowadzącego o interesujące go kwestie i rozwiać wątpliwości. Po wywołaniu licytacji w sądzie nie ma miejsca na pytania i dyskusje dotyczące typu, rodzaju, powierzchni czy miejsca położenia nieruchomości. Zakup nieruchomości na licytacji powinien być przemyślany, bo po wylicytowaniu nie ma możliwości rezygnacji, w przeciwnym wypadku traci się wpłacone wadium. Oprócz tego nie znając dokładnie warunków licytowanych nieruchomości (czy jest zamieszkała, przez kogo - dzieci, osoby starsze, osoby, na rzecz których ustanowiona jest służebność dożywocia itd.) możemy się rozczarować i tak naprawdę stracić. » Jak przebiega licytacja komornicza nieruchomości krok po kroku? Licytację nieruchomości prowadzi komornik pod nadzorem sędziego. Z reguły takie przetargi mają miejsce w sądach rejonowych, ale każdorazowo o terminie i miejscu licytacji można dowiedzieć się z obwieszczenia o licytacji. Licytacja ma charakter publiczny, co oznacza, że każdy może uczestniczyć w charakterze widza, ale licytować mogą tylko osoby, które spełniają wymienione wcześniej wymogi. Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych najważniejsze dane dotyczące licytowanej nieruchomości, takie jak przedmiot przetargu, cenę wywołania, sumę rękojmi, zasady i sam termin uiszczenia ceny nabycia i inne dane wskazane w przepisie art. 987 Kodeksu postępowania cywilnego. Jest to bardzo ważny etap licytacji, ponieważ błędnie przekazane informacje mogą znaleźć odzwierciedlenie w zachowaniu licytantów i wpłynąć na to, czy wezmą oni udział w dalszym przetargu, czy też nie. Sam przetarg odbywa się ustnie, a polega on na zaoferowaniu przez licytantów ceny nabycia nieruchomości i zaczyna się od podania przez komornika ceny wywoławczej, minimalnej wysokości postąpienia i wezwania do licytowania. Następnie licytanci podają ustnie swoją ofertę, pamiętając, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania, z zaokrągleniem wzwyż do pełnych złotych. Zaoferowana cena przestaje wiązać, gdy inny licytant zaoferował wyższą cenę. Przetarg trwa aż do ustania ofert, a po tym czasie komornik zamyka przetarg i wymienia licytanta, który zaoferował najwyższą cenę, czyli nabywcę nieruchomości. Z licytacji komornik sporządza protokół, zaznacza w nim dane licytantów, jakie były postąpienia oraz kto wylicytował najwyższą cenę. Nabywcy nie oddaje się wpłaconej rękojmi, pozostałym osobom tak. Warto dodać, że do licytacji wystarczy stawienie się jednego licytanta. » Kiedy nieruchomość trafi do nowego właściciela i jakich formalności musi on dopełnić? Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie o udzieleniu przybicia, a gdy ono się uprawomocni, wzywa nabywcę do wpłacenia reszty ceny, zakreślając termin wpłaty. Gdy wezwany nabywca zapłaci całą cenę nabycia (wlicza się do niej rękojmia) za nieruchomość, sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę. Na jego podstawie można dokonać zmiany w prowadzonej dla nieruchomości księdze wieczystej, jak i w katastrze nieruchomości. Nabywca nie zawiera odrębnej umowy przeniesienia własności nieruchomości, ani przed notariuszem, ani w żadnej innej formie. Sprzedaż licytacyjna nie jest umową cywilnoprawną sprzedaży nieruchomości. Postanowienie sądu w tym zakresie zastępuje akt notarialny. Własność przechodzi na nabywcę. » Co w sytuacji, gdy podczas pierwszej licytacji nieruchomość nie zostanie sprzedana? Komornik sprzedaje nieruchomość w pierwszym terminie, a następnie, po bezskutecznej licytacji, w drugim terminie. Jeżeli dwie licytacje nie dojdą do skutku z powodu braku nabywców, a wierzyciele nie skorzystają z prawa do ich przejęcia, postępowanie egzekucyjne z nieruchomości umarza się, a kolejne może zostać wszczęte nie wcześniej niż po upływie pół roku. Oznacza to, że może się zdarzyć, iż za rok czasu ta sama nieruchomość będzie sprzedawana na publicznej licytacji komorniczej za cenę 3/4, a następnie 2/3 jej ceny oszacowania - wartości rynkowej. Ale wartość rynkowa od tego czasu może też ulec zmianie, bowiem może się polepszyć lub pogorszyć stan techniczny nieruchomości. » Jakie ryzyko wiąże się z kupnem mieszkania z licytacji komorniczej? Kupując nieruchomość na licytacji komorniczej można sporo zyskać - kupić taniej, po atrakcyjnej cenie. Nabycie na licytacji jest tzw. nabyciem pierwotnym, kupujemy bez obciążeń hipotecznych i bez długów poprzednika. Ale oprócz plusów należy podkreślić także minusy takiego nabycia – mamy tu „coś za coś”. Może się zdarzyć, że kupimy mieszkanie, dom czy lokal z niechcianym lokatorem. Wszelkie umowy dożywocia i najmu nie są rozwiązywane automatycznie wraz ze zlicytowaniem nieruchomości. W przypadku gdy dotychczasowy lokator pomimo obowiązku nie będzie chciał się wyprowadzić, konieczne będzie przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego, z wszelkimi tego konsekwencjami, jak np. obowiązkiem zapewnienia lokatorowi tzw. pomieszczenia tymczasowego, do którego będzie go można przeprowadzić. Takie postępowanie z reguły jest długotrwałe. Dlatego kolejny raz podkreślam, że przed przystąpieniem do takiej licytacji, warto się przygotować, zrobić dokładny wywiad dotyczący licytowanej nieruchomości. Powinniśmy przed wszystkim porozmawiać z komornikiem i od niego zaczerpnąć dokładnych informacji dotyczących ewentualnych lokatorów danej nieruchomości. Kolejną niedogodnością może okazać się fakt, że od nabycia do uzyskania prawa własności może minąć dłuższy okres, nawet kilka miesięcy, bo wydawane postanowienia sądu można zaskarżyć, co wydłuża czas uprawomocnienia się orzeczenia przyznającego własność nieruchomości nowemu nabywcy. Jeśli szukamy więc mieszkania, lokalu czy domu w atrakcyjnej cenie, to warto to dokładnie przemyśleć, zrobić wywiad i tylko jeśli okaże się, że nieruchomość jest wolna od lokatorów – warto się licytacją zainteresować. Takich okazji cenowych na rynku będzie więcej, liczba licytacji rośnie i w najbliższym czasie nadal będzie postępowała. » Czy mieszkania z licytacji komorniczej to lokale do gruntownego remontu? Absolutnie nie. Przedmiotem licytacji komorniczych są i lokale wymagające gruntownego remontu, i lokale o średnim stanie technicznym, jak i lokale w stanie deweloperskim oraz takie o bardzo wysokim standardzie, wymagające jedynie kosmetycznych poprawek. Niekiedy dłużnicy zaraz po zaciągnięciu kredytu na nieruchomość popadają w zadłużenie, a wierzyciel (np. bank) od razu kieruje sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego. Są to jednak sporadyczne przypadki, z reguły nieruchomości wystawione na licytację są używane. Ale zdarzają się też egzekucje prowadzone przeciwko deweloperom (sama prowadzę takie postępowanie, gdzie egzekucja została skierowana do lokali mieszkalnych w stanie deweloperskim, nowych, niezamieszkałych). Przypadki takie są jednak Egzekucja prowadzona z majątku dłużnika może stanowić dobrą okazję do nabycia nieruchomości po niższej niż rynkowa cenie. Jednakże przed wzięciem udziału w licytacji komorniczej warto zapoznać się z praktycznymi aspektami takiej decyzji. Poniżej wskazówki, jak kupić mieszkanie z licytacji komorniczej. Warunki uczestnictwa w licytacji, jej przebieg oraz nabycie nieruchomości na własność zostały ściśle określone przepisami prawa, w konsekwencji wymagają podjęcia działań w określonym czasie oraz miejscu. Zobacz również: Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania WZÓR Obwieszczenie o licytacji Obwieszczenie o licytacji jest etapem egzekucji z nieruchomości, który następuje zaraz po dokonaniu jej zajęcia, a także po dokonaniu opisu i oszacowania przez biegłego. Zgodnie z art. 955 § 1 kodeksu postępowania cywilnego ogłoszenia o licytacji dokonuje komornik prowadzący egzekucję z nieruchomości, który na co najmniej dwa tygodnie przed jej terminem ogłasza ten fakt publicznie w budynku sądowym i w lokalu organu gminy, w dzienniku poczytnym dla danej miejscowości oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. A zatem najlepszym sposobem na powzięcie wiadomości o tym, czy w okręgu danego sądu w ogóle przewiduje się przeprowadzenie sprzedaży nieruchomości w trybie licytacji publicznej jest śledzenie ogłoszeń zamieszczanych na tablicach informacyjnych sądów oraz urzędów gmin, a także przeglądanie lokalnej prasy. Od niedawna można także zapoznawać się z ogłoszeniami o licytacjach za pomocą portalu prowadzonego przez KRK: W treści obwieszczenia komornik zamieszcza informacje o nieruchomości, która ma być przedmiotem licytacji, czasie i miejscu licytacji, sumie oszacowania i cenie wywołania, a także o wysokości rękojmi, która licytant ma obowiązek złożyć. Zawiera ono także wzmiankę o tym, iż w ciągu dwóch tygodni przed terminem licytacji osoby zainteresowane będą mogły dokonać oględzin nieruchomości, a także zapoznać się w sądzie z aktami postępowania egzekucyjnego. Warunki licytacyjne Osoba przystępująca do licytacji jest zobowiązana do złożenia rękojmi w wysokości 1/10 sumy oszacowania, najpóźniej w dniu poprzedzającym licytację. Rękojmię składa się w gotówce, w książeczce oszczędnościowej lub przelewem na konto komornika. Takie rozwiązanie pozwala na dopuszczenie do licytacji wyłącznie osób odpowiedzialnych, albowiem rękojmia nie podlega zwrotowi, jeżeli nabywca nie wykonał w terminie warunków licytacyjnych. Artykuł 976 § 1 wskazuje także jakie podmioty nie mogą brać udziału licytacji. Należą do nich: dłużnik, komornik, ich małżonkowie, dzieci, rodzice, rodzeństwo oraz osoby obecne na licytacji w charakterze urzędowym (np. sędzia), licytant, który nie wykonał warunków poprzedniej licytacji, a także osoby, które nie mogą nabyć nieruchomości bez zezwolenia odpowiedniego organu państwowego (np. cudzoziemcy). Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego przepis art. 976 § 1 określa wyczerpująco podmioty, których udział w licytacji nieruchomości dłużnika jest wyłączony. Oznacza to, że w licytacji będzie mógł wziąć udział małżonek dziecka dłużnika (zięć lub synowa). W licytacji mogą również brać udział osoby prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, którym prawo przyznaje zdolność prawną. Podmioty te działają przez osoby uprawnione do reprezentacji. Wspólnota może wystawić mieszkanie na licytację Porozmawiaj o tym na naszym FORUM! Warto mieć świadomość tego, że najniższa suma, za którą można nabyć nieruchomość na pierwszej licytacji (cena wywołania), wynosi ¾ sumy oszacowania. Jeżeli nieruchomość nie zostanie sprzedana w pierwszym terminie, to komornik wyznacza na wniosek wierzyciela drugi termin licytacji, na której cena wywoławcza stanowi 2/3 sumy oszacowania. Licytacja Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego, a miejscem prowadzenia licytacji jest najczęściej właściwy miejscowo sąd rejonowy. Osoby zainteresowane udziałem w licytacji nie muszą brać w niej osobistego udziału, ponieważ mogą ustanowić pełnomocnika. O licytacji mieszkania dowiemy się z portalu? Pełnomocnictwo do udziału w licytacji powinno być stwierdzone dokumentem z podpisem urzędowo poświadczonym (np. przez notariusza). Po wywołaniu licytacji komornik podaje do wiadomości obecnych m. in. przedmiot licytacji, cenę wywołania, sumę rękojmi, termin uiszczenia ceny nabycia, a także ciążące na nieruchomości zobowiązania publicznoprawne oraz prawa osób trzecich. Licytacja odbywa się w formie ustnej. Uczestnicy biorą udział w licytacji poprzez składanie postąpień, tj. kwoty o jaka zmienia się proponowana cena podczas licytacji. Istotne jest, że postąpienie nie może wynosić mniej niż 1% ceny wywołania zaokrąglonej w górę do pełnych złotych. Zaoferowana przez licytanta cena przestaje wiązać, gdy inna osoba zaoferowała cenę wyższa. Po ustaniu postąpień komornik obwieszcza trzykrotnie ostatnio zaoferowaną cenę, zamyka licytację i wymienia licytanta, który zaofiarował najwyższa cenę. Z licytacji sporządza się protokół. W sytuacji, w której nieruchomość nie znajdzie nabywcy mimo dwóch przeprowadzonych licytacji, prawo do przejęcia nieruchomości na własność za 2/3 sumy oszacowania przysługuje wierzycielom prowadzącym egzekucję z majątku dłużnika, a także wierzycielom, których roszczenia zabezpieczone są hipoteką. Jeżeli ww. podmioty również nie zdecydują się na nabycie nieruchomości, postępowanie egzekucyjne umarza się w tej części, a nowa egzekucja z nieruchomości może zostać wszczęta dopiero po upływie 6 miesięcy od daty drugiej licytacji. Przybicie Po zamknięciu licytacji sąd wydaje – po uprzednim wysłuchaniu uczestników licytacji - postanowienie, co do przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę. W postanowieniu tym wymienia się imię i nazwisko nabywcy, oznaczenie nieruchomości, a także datę licytacji i cenę nabycia. Sąd może odmówić udzielenia przybicia, jeżeli dopatrzy się uchybień proceduralnych w przebiegu licytacji. W takiej sytuacji komornik na wniosek wierzyciela wyznacza ponowna licytację. Jak wybrać komornika? Skarga na czynności komornika Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu sąd wzywa nabywcę, aby w ciągu dwóch tygodni od otrzymania wezwania złożył na rachunek depozytowy sądu cenę nabycia pomniejszoną o złożoną rękojmię. Na wniosek nabywcy sąd może wyznaczyć dłuższy termin, nieprzekraczający jednak miesiąca. Osoba, która spełnia warunki licytacyjne i udzielono na jej rzecz przybicia, uzyskuje prawo do przysądzenia jej własności nieruchomości. Przysądzenie własności Przysądzenie własności nieruchomości następuje w formie postanowienia sądu. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność nieruchomości na nabywcę i stanowi podstawę do ujawnienia jego praw m. in. w księgach wieczystych lub w katastrze nieruchomości. Istotne znaczenie mają również inne skutki prawne, które przepisy prawa wiążą z uprawomocnieniem się postanowienia o przysądzeniu własności. Otóż od tej chwili do nabywcy należą wszystkie pożytki z nieruchomości. Z drugiej strony przechodzi na niego obowiązek uiszczania powtarzających się danin publicznych przypadających z nieruchomości (np. podatek od nieruchomości). Ponadto z chwilą uprawomocnienia się przedmiotowego postanowienia nabywca wstępuje we wszystkie prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy, a także z prawa dożywocia. Jest to istotne, ponieważ w niektórych przypadkach może się okazać, że nabyliśmy lokal mieszkalny razem z lokatorem. W takiej sytuacji konieczne będzie przeprowadzenie postępowania sądowego w przedmiocie eksmisji. Szczególnego podkreślenia wymaga fakt, iż w mocy pozostają wszelkie prawa ciążące na nieruchomości z mocy ustawy, w szczególności: np. hipoteka przymusowa,, służebność drogi koniecznej, służebność ustanowiona w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia, a także służebności przesyłowe. Warto również mieć na uwadze to, iż na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie (inne niż przymusowa) hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką. Oznacza to, że nabywca wchodzi w posiadanej „czystej” nieruchomości. Jak działa program Mieszkanie dla młodych? – poradnik krok po kroku Czy deweloper może umieszczać reklamę na elewacji budynku wspólnoty? Podsumowanie Osoby, które zdecydują się nabyć mieszkanie w drodze licytacji komorniczej mogą z pewnością zaoszczędzić sporo pieniędzy, chociaż warto w tym celu prześledzić średnie ceny nieruchomości w danym miejscu, aby mieć odpowiedni punkt odniesienia. Ponadto warto pamiętać o tym, aby przed podjęciem decyzji o zakupie takiego mieszkania dokładnie zapoznać się z jego stanem technicznym, ponieważ może się zdarzyć, że mieszkanie nadaje się do generalnego remontu. Kolejnym elementem, który należy zweryfikować jest stan prawny mieszkania. Jak już wyżej wspomniano niektóre mieszkania mogą być obciążone hipoteką przymusową lub prawem dożywocia. W tej pierwszej sytuacji wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony chociażby nie składał wniosku o wszczęcie egzekucji. W tym celu najbezpieczniej jest przejrzeć jego księgę wieczystą. W miarę możliwość należy także zasięgnąć informacji o naszym potencjalnym sąsiedztwie. Często się bowiem zdarza, że licytowane są mieszkania w kamienicach, w których pozostałe lokale mają charakter socjalny. Może to oznaczać między innymi, że będziemy musieli sami ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną. Warto mieć również na uwadze fakt, że postępowania egzekucyjne ciągną się miesiącami, więc od momentu uzyskania przybicia do czasu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności może minąć sporo czasu. Jeżeli zatem zależy nam na dokonaniu szybkiego zakupu,- warto rozważyć zakup mieszkania w inny sposób. Autor: Mateusz Słodczyk – aplikant adwokacki związany z kancelarią Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k. Izabella Żyglicka i Wspólnicy z siedzibą w Katowicach. Absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Od 2010 r. zajmuje się obsługą prawną klientów korporacyjnych. Specjalizuje się w prawie własności intelektualnej, prawie spółek oraz w postępowaniach sądowych. O licytacji mieszkania dowiemy się z portalu? Pozwolenie na budowę zastąpione zgłoszeniem Podstawa prawna: Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.). Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10, poz. 52). Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2007 r., sygn. III CZP 13/07, OSNC 2008 nr 2, poz. 22.

zakup mieszkania od komornika krok po kroku